两部委启房地产供给侧改革 土地供应迎分类调控节奏

4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(下称《通知》)，《通知》要求，要合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

业内普遍认为，此次在土地供应侧放出“大招”，与需求端“双管齐下”，可以看出政策制定层面对遏制房价上涨的决心。

土地供应新节奏会对市场带来什么样的影响？“缺地”的一线城市能否做到供应放量？能为还没买房的年轻人松一松紧绷的神经吗？

房地产调控供给侧长效机制“破冰”

房企人士：《通知》是抑制楼市泡沫的“真招”

“原来国土部门用土地供应的方式参与房地产调控是被动的，这一次是主动的。它充分体现了分城、分类调控的精神。从供给端发力房地产调控。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波对《中国经济周刊》记者表示。

“这份文件比我们预想的要更超前，它把握住了行业症结，思路和方法很对，就看地方政府能否落实。”新城控股(601155.SH)副总裁欧阳捷对《中国经济周刊》记者直言，“我们一直在谈供给侧改革，但去年的房地产调控政策全部是寻求在需求侧解决问题。”

“打压需求是因为供给不足，特别是在房价上涨过快的城市供给严重不足。我们统计了许多城市过去几年的发展状况，普遍的现象是城市销售面积连续几年(少则4年，多则10年)超过批准上市面积。”欧阳捷直言，长期来看，唯有用增加供应来均衡市场供需。

在欧阳捷看来，这份文件非常值得称道，其核心是两点：供给侧改革与预期管理。“可以毫不夸张地说，这份文件开启了房地产供给侧改革的大幕，推出了抑制楼市泡沫的‘真招’。”他进一步表示，多供地才能降低供不应求的市场预期，进而抑制房价上涨预期，减缓因担心房价上涨而提前入市抢购形成的“共振”。

受访专家也普遍认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，明确了市场土地供应的节奏，是房地产调控供给侧长效机制的破冰之举。

改变供地节奏受制于哪些因素？

地方政府是否愿意放弃土地财政？征地拆迁成本能否控制？

《通知》规定，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要减少供地；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

其实在今年年初，国土资源部部长姜大明在国土资源工作会议上就已明确提出，今年将对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

按照《通知》的标准，根据易居研究院发布的2017年2月70城住宅库存数据，以北京、上海、广州、苏州、南京为代表的大多数热点城市，都应加大住宅用地供应力度。而厦门、贵阳、哈尔滨等城市需要减少住宅用地供应，深圳则可以维持现状。

“判断库存有个公式，是住建部门根据实际的房屋登记、房屋预售摸底，要求各地编计划的时候与住建、发改委沟通参照这个来制定。鼓励大家尽量科学，不能你说多少就多少。” 一位土地市场观察人士对《中国经济周刊》记者表示。

那么，这一政策能否显著改变各地的供地节奏？

“问题之一便是地方政府有没有替代土地出让金的财政收入。”楼建波对《中国经济周刊》记者表示，政策发挥作用仍受条件制约。土地资源客观上是有限的，一二线城市大规模加快供地的制约因素更多一些。有些城市应该继续供地，但不一定能供得出来。而有些城市如果完全停止供地，对其地方财政也是一个考验。

“现在供地还是挺费劲的。”上述观察人士直言，国有经营性建设用地使用权实行“净地”出让，征地拆迁成本高，政府拆不动，委托开发商，又没有利润。非得要那么多，只能挑好供的，选择郊区供地。

“分类调控的指导非常有价值。给出了土地供应的目标，调控目标，同时又给出了供应可操作性的方案，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，可操作性非常强、非常明确。”欧阳捷表示，至于地方政府是否严格执行和落实还要打一个问号。供地是地方政府的责任，因此中央政府把调控房价的责任落实在地方政府身上。

“有人说，地方政府没有指标，但很多人想不到的是，有的地方政府居然还主动申请减少供地指标。”欧阳捷说，“不按《通知》规定的根据库存调整供地规模，可能会导致房价上涨压力过大，或者导致去库存不利，住建部就可能约谈地方政府。有些城市的地方政府被约谈了三五次。”

记者注意到，2013年8月和11月，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市曾两次被住建部约谈。

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2000多个供地主体自己定位，北京率先动作

北京住宅供地连续4年大幅下降，能否完成计划目标存疑

此外，《通知》提出，各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标，将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况，每半年汇总一次报国土资源部。2017年6月底前，这些地区应编制完成住宅用地供应中期(2017—2021年)规划和三年(2017—2019年)滚动计划，并向社会公布。

上述观察人士认为，《通知》所提出的土地供应分类调控目标，是近期土地政策的主线。国土部要求各地在编制住宅用地供应计划时，明确自己当年属于哪一类，“给自己找个定位”。

前述观察人士介绍， 此前，国土部已经要求各地将土地供应计划及调控目标上报。2016年有300余个地市上报，今年将大面积铺开，包括地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)在内，2000多个供地主体都要上报。

4月6日，就在“供地新政”发布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地计划。

根据《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求。其中包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。2017年住宅用地供应1200公顷。这一指标比年初披露的计划翻了一倍。

此外，北京还将集体建设用地纳入5年供地计划，数量达1000公顷，占总计划供地量的六分之一。此前，虽然从2012年起北京试点集体建设用地建公租房，但多年来并未大规模铺开。

欧阳捷认为，北京非常明智地修正了不久前刚刚发布的“住宅用地供应计划减少50%、商品住宅用地供应计划减少70%”的计划。新发布的5年供地计划提出，“供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求”。如果这一计划得以落实，不仅改变了超大、特大城市“减量化供应土地”的思路，进而逆转供求失衡、房价上涨预期，相信更多城市会迅速跟进。

不过，北京的宅地供应计划能否完成仍待考验。